1. Umzonung und Gestaltungsplan
Das Areal Beugi liegt heute in der Zone für öffentliche Bauten. Damit das Neubauprojekt auf dem Areal realisiert werden kann, ist sowohl eine Umzonung als auch ein Gestaltungsplan notwendig. Der Entwurf des Gestaltungsplans wird auf Basis der Machbarkeitsstudie ausgearbeitet. Die Erkenntnisse aus der Machbarkeitsstudie werden als Grundsätze für den Gestaltungsplan gesichert. Zusammengefasst lauten die wichtigsten Grundsätze für den Gestaltungsplan:

• Das Areal Beugi soll weiterhin öffentlich zugänglich sein. Die wichtigsten Wegverbindungen sollen mit Kinderwagen oder Rollstühlen passierbar sein.
• Im Untergeschoss soll ein Grossverteiler Platz finden, wozu der Terrainverlauf anzupassen ist.
• In den fünf oberirdischen Baukörpern mit durchschnittlich 3,5 Vollgeschossen sollen Mietwohnungen realisiert werden.
• Aufgrund der Planung der Untergeschosse mit den Räumlichkeiten für den Grossverteiler und der entsprechenden Anlieferung und Parkierung steht die Positionierung der oberirdischen Baukörper weitgehend fest. Der gestalterische Spielraum liegt in der genauen architektonischen Ausformulierung der oberirdischen Baukörper.
• Es soll eine kleinräumige, der Massstäblichkeit des Ortskerns angemessene Freiraumstruktur entstehen.
• Die Erschliessung für Parkierung und Anlieferung für die neuen Bauten und den Grossverteiler im Untergeschoss erfolgt über die Zolliker Strasse, die untergeordnete Anlieferung für Gewerbe im Erdgeschoss über die Alte Landstrasse. Die Erschliessung über die Zolliker Strasse wurde von der zuständigen kantonalen Stelle als bewilligungsfähig beurteilt.
• Der neue Platz vor dem Restaurant zum Truben soll als öffentliches Projekt auf einer eigenen Parzelle im Eigentum der öffentlichen Hand realisiert werden.

Die Umzonungsvorlage und der Gestaltungsplan-Entwurf werden im Mitwirkungsverfahren gemäss kantonalem Planungs- und Baugesetz (PBG) § 7 während 60 Tagen öffentlich aufgelegt. Alle interessierten Personen können während der Auflagefrist die Unterlagen einsehen und sich schriftlich dazu äussern. Nach Möglichkeit fliessen diese Einwendungen in die Überarbeitung der Umzonungsvorlage und des Gestaltungsplans ein. Zu den allenfalls nicht berücksichtigten Einwendungen muss der Gemeinderat bei der Vorlage des Gestaltungsplanes schriftlich Stellung nehmen.

2. Vorgaben für den Baurechtsvertrag und Evaluation des Baurechtsnehmers
Aufgrund der Ergebnisse der Machbarkeitsstudie hat der Gemeinderat entschieden, an seinem bisherigen Entscheid, das Land im Baurecht abzugeben, festzuhalten. Bei der Berechnung des Baurechtsangebotes müssen die Anbieter Rahmenbedingungen berücksichtigen (z. B. Baurechtsdauer, Anpassung des Baurechtszinses, Rückgabebedingungen nach Ablauf des Baurechts etc.), welche für alle gleich sind. Ebenso werden die mögliche Ausnützung sowie die Nutzungsart aufgrund der Machbarkeitsstudie, resp. des Gestaltungsplans, präzise vorgegeben. Die Baurechtsangebote werden sich somit aufgrund der unterschiedlichen Zielsetzungen der Interessenten ergeben (Baugenossenschaften, Immobilienfirmen, Pensionskassen etc.).

Generell kann gesagt werden, dass die Gemeinde durch eine längere Baurechtsdauer faire Bedingungen für den Heimfall und mit regelmässigen Anpassungen des Zinses einen höheren Baurechtszins erwarten kann. Am stärksten beeinflusst wird der Baurechtszins über eine allfällige Vorgabe der Gemeinde bezüglich Mietzinsniveau. Je offener die Interessenten den Mietzins festlegen können (Marktmiete), desto höhere Baurechtsangebote können erwartet werden. Der Baurechtszins wird im Verfahren zur Evaluation des Baurechtsnehmers vom Gemeinderat festgelegt und muss sich in der Gemeindekasse positiv auswirken.

Vorgaben für den Baurechtsvertrag
Zur Wahrung der Interessen der Bevölkerung werden neben den im Gestaltungsplan formulierten Grundsätzen folgende Vorgaben im Baurechtsvertrag verbindlich festgelegt:

• Die Gemeinde schliesst den Vertrag mit einem einzigen Partner ab, der in der Lage ist, die gesamte Anlage zu erstellen und während der Dauer des Baurechts die Anlage als Ganzes zu unterhalten.
• Die Baurechtsdauer wird auf mindestens 60 Jahre festgelegt.
• Es sollen Mietwohnungen für Haushalte aller Konstellationen und Altersklassen angeboten werden; d. h. verschiedene Wohnungsgrössen mit behinderten- / altersgerechtem Ausbau auf mittlerem Mietzinsniveau.
• Die Einkaufsmöglichkeiten im Ortskern sollen verbessert werden. Die Erdgeschosse der neuen Bauten sollen deshalb – soweit sie dafür geeignet sind – publikumsorientierte Angebote umfassen und im Untergeschoss muss ein Grossverteiler Platz finden.

Vorvertrag Grossverteiler
Der Gemeinderat wählt diesen Grossverteiler vorgängig zur Evaluation des Baurechtsnehmers und schliesst mit ihm einen Vorvertrag für die geplante Verkaufsfläche im Untergeschoss der neuen Überbauung ab. Dieser Vorvertrag wird dem zukünftigen Baurechtsnehmer überbunden.

Auswahl des Baurechtsnehmers
Die Evaluation des Baurechtsnehmers unterliegt nicht dem öffentlichen Beschaffungswesen, erfolgt aber dennoch mittels einer öffentlichen Ausschreibung nach marktüblichen Gepflogenheiten. Ziel des Gemeinderats ist es, neben einem angemessenen Baurechtszins auch ein ortsbaulich und architektonisch überzeugendes Projekt zu erhalten.

Die Auswahl des Baurechtsnehmers wird deshalb wie folgt durchgeführt:

• In der ersten Stufe werden von möglichen Baurechtsnehmern, welche die qualitativen Anforderungen erfüllen, Angebote für den Landwert unter Beilage eines Nutzungskonzepts sowie weiteren Details eingereicht. Die Kalkulation der Anbieter basiert auf den vom Gemeinderat vorgegebenen Rahmenbedingungen (Entwurf Gestaltungsplan sowie Entwurf Baurechtsvertrag). Der Gemeinderat wählt – unter Abwägung von wirtschaftlichen und qualitativen Überlegungen – die in der zweiten Stufe weiterzuverfolgenden Angebote.
• Den verbleibenden Anbietern wird in einer zweiten Stufe mitgeteilt, in welcher Spannbreite sich die Angebote befinden und dass diese nochmals korrigiert werden können. Anschliessend werden mit max. drei Anbietern parallele Vertragsverhandlungen geführt, bis der Gemeinderat einen Entscheid zugunsten eines Anbieters fällt und diesen vertraglich beurkundet.

Anschliessend muss der gewählte Baurechtsnehmer einen Architekturwettbewerb durchführen. Das von einer Fachjury empfohlene Projekt muss vorbehältlich durch die Genehmigung an der Gemeindeversammlung vom Baurechtsnehmer ausgeführt werden.

3. Entscheid der Stimmberechtigten an der Gemeindeversammlung
Nachdem der Baurechtsnehmer sowie das auszuführende Projekt bestimmt worden ist, werden der Baurechtsvertrag sowie die definitive Vorlage für die Umzonung und der definitive Gestaltungsplan erarbeitet und der Gemeindeversammlung zum abschliessenden Entscheid vorgelegt.

4. Zwischennutzung Areal Beugi
Als Zwischennutzung mietet die Stiftung Bethesda temporär das Areal Beugi und nutzt es weiterhin in der bisherigen Form. Die Stiftung renoviert ab Juni 2016 ihre Altersresidenz in Küsnacht und kann ihren Bewohnerinnen und Bewohnern während der Bauphase mit dem Beugi eine optimale Ersatzlösung anbieten. Mit der Stiftung Bethesda konnte so eine Mieterin gefunden werden, die das Beugi seinem Zweck entsprechend nutzt und einen nahtlosen Übergang ohne Leerbestand sicherstellt. Ob nach Ablauf des befristeten Mietvertrags eine Verlängerung oder weitere Zwischennutzung erfolgt, entscheidet der Gemeinderat, je nach Projektstand der Ortskernentwicklung, zu einem späteren Zeitpunkt.